Informations générales concernant une transaction immobilière en Floride

Normalement est-ce que le terrain appartient au vendeur ou à la communauté?

-Si c'est un Condo association, le terrain  ainsi que tout ce qui est commun ( rues, piscine, club house, bâtisses...) appartiennent à la co-propriété, la communauté. Si c'est un Home owners association ( HOA ), le terrain appartient au propriétaire de la maison et seulement les espaces communs tels rues, piscine, appartiennent à la communauté.

-Quelles sont les conditions lorsqu'il s'agit de reprises de finance à part le fait que c'est vendu sans garantie?

Il n'y a pas de conditions vraiment différentes lors d'une reprise à part du fait comme vous dites que la banque se fait déclarer non-responsable de l'état de la propriété. Lorsqu'on présente une offre, il faut joindre une lettre d'une banque reconnue qui pré-approuve l'hypothèque, s'il y a lieu, ou qui confirme la disponibilité des fonds si c'est une transaction sans condition d'hypothèque.

-Est-ce qu'il y a des frais mensuels à payer dans les gates town? Ils sont de quel ordre normalement?

Que ce soit un condo association ou un HOA, il ya des frais communs à payer pour l'entretien de tous ce qui est communs. Règle générale ces frais incluent: entretien des espaces communs, salaire des employés, cable, fons de réserve; si c'est un condo, l'assurance de la bâtisse sera inclue dans les frais communs et l'eau domestique. Les frais varient d'une communauté à l'autre entre $100 et $250 pour un HOA et $250 à $450 pour un condo. Vous voyez ces frais sur les fiches sous la mention HOA. Pour savoir si c'est un HOA ou Condo, c'est indiqué sous Sub Type.

-Qu'en est-il des taxes municipales?

Entre 1.8 et 2% de l'évaluation municipale qui est revisée à chaque année.

Y a-t-il des taxes à payer à l'achat?

Il y a une taxe de mutation immobilière à payer au comté qui est de .007 du prix de vente et qui est payée par le vendeur dans Palm Beach county.

-Combien faut-il prévoir pour les frais de notaire?

Ça dépend si vous avez une hypothèque ou pas . Si c'est comptant, prévoyez environ $700. La majorité des coûts sont assumés par le vendeur et représentent environ $3000. Si vous avez une hypothèque, ça dépendra de la banque mais ce sera environ 3% du montant de l'hypothéque.

-Doit-on prévoir d'autres frais?

Frais d'application à l'association entre $100 et $150 par applicant, couple marié étant 1 applicant,  frais d'inspection ( pas obligatoire mais recommandée ) environ $275 à $350 selon la dimension de la propriété,

-Quelles sont les conditions lorsqu'on travaille avec un agent d'immeuble?

Il faut savoir qu'un agent d'immeuble qui travaille avec un acheteur ne touche aucun revenu si aucune trasnsaction n'est conclue. En conséquence, il doit exister un climat de confiance et de respect mutuel entre l'agent et le client. L'agent s'engage à guider le client en lui faisant profiter de son expertise et son expérience et en faisant les démarches nécessaires qui aboutiront à une transaction à la satisfaction du client et en contre-partie, le client, ''s'engage '' à respecter le travail et le temps que l'agent lui consacre en lui fournissant toutes les informations nécessaires pour l'aider dans ses recherches.
Avec le système MLS, les agents ont accès à tous les listings peu importe la compagnie. On peut visiter des propriétés à vendre de ReMax, de Century 21, Coldwell Banker, etc...Aujourd'hui, tous les listings sont sur MLS de telle sorte qu'un acheteur peut visiter 20 propriétés différentes avec son agent qui le représente plutôt que de visiter 20 propriétés avec 20 agents différents. De plus, ici en Floride, on a aussi accès aux propriétés des constructeurs.
Contairement au Québec ou il n'y a aucun frais à payer pour un acheteur , ici en Floride, il y a un ''processing fee" qui est chargé si et seulement si une transaction est conclue. Ils varient de $295 à $495 selon la compagnie et sont inclus dans les frais de transaction ou de notaire décrits plus haut. Notre compagnie charge $295.
Ces frais sont nécessaires pour couvrir les dépenses générées par une transaction pour se conformer aux exigences gouvernementales en matières de conservation des documents et aux rapports à produire.

-Y a-t-il des particularités à respecter lorsqu'on est canadien?

Pas vraiment. vous avez les mêmes droits et obligations qu'un américain.

-Si la propriété est à mon nom et celui de mon conjoint, et qu'on y ajoute notre fils, en cas de décès de mon conjoint et moi, est-ce que notre fils aura des problèmes?

Non, il deviendra automatiquement l'unique propriétaire. Je recommande toutefois de consulter un agent de titres ( notaire ici en Floride ) ou un avocat si des questions particulières sont soulevées quant aux titres ou testament.

-Normalement, de combien peut être négocié le prix des maisons?

Il n'y a plus de normalité dans le marché actuel. Auparavant, on pouvait répondre entre 5 et 10%. Maintenant, ça dépend de chaque cas et surtout de la motivation du vendeur car les offres d'achat sont plus difficiles à obtenir et en conséquence, le vendeur  doit y penser sérieusement avant de refuser une bonne offre d'achat. Ça depend aussi du prix demandé, à savoir s'il est déjà en fonction du marché actuel ou en fonction du prix payé ou autres facteurs ...

N'hésitez pas à me contacter pour tous autres rensiegnements.

Jacques Drouin
L'équipe du Palm Beach en Français
Realty Executives of the Palm Beaches
561.310.2137
 

 

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Date de création :09/02/2009 @ 12:04Dernière modification :09/02/2009 @ 12:04

Que ce soit pour une maison ou un condo, les frais fixes pour supporter une propriété en Floride se ressemblent beaucoup.
À titre d'exemple, voici ce que  coûte  un condo de $75,000 et une maison/villa de $250,000. 


- Condo de $75,000:                  - Frais de condos ou de co-propriété qui varient
                                                       selon le complexe: inclus dans les frais, l'entretien
                                                       des espaces communs, extérieur de la bâtisse,
                                                       assurances de la bâtisse, câble, eau, accès aux
                                                      équipements tels piscine, tennis, gym,etc.                                                 $250-$400/mois

                                                       -Taxes municipales ( incluant scolaire ). Règle de 
                                                         base= 2% du prix, donc:                                                                              $1500/an

                                                       - Assurances meubles et responsabilité:                                                    $650/an

                                                       - Électricité: c'est l.été que c'est plus
                                                         dispendieux à caus ede l'air climatisé.                                                     $60/mois
                                                         pour un condo utilisé l'hiver seulement:

                                                       -Téléphone,internet:                                                                                      $70/mois 
                                    
                                                                                                                                      Total / année=                   $7,610

- Maison/villa de $250,000:         -Frais communs HOA ( home owners association )
                                                        Ces frais varient d'une communauté à l'autre
                                                        selon que l'entretien de la pelouse est inclue ou pas .
                                                        Assumons que la pelouse est la responsabilité
                                                        du propriétaire et non de l'association.
                                                        Les frais incluent alors: l'entretien des espaces communs tels 
                                                        piscine,tennis,rues, club house, câble deTV de base:                           $125-$175/mois  

                                                       - Taxes municipales ( incluant scolaire ): 2% du prix =                            $5,000/an

                                                       - Assurances bâtisse, meubles et rersponsabilité:                                  $1800/an

                                                       - Télephone, internet câble TV:                                                                   $90/mois

                                                      -  Électricité: c'est l'été que c'est le plus dispendieux à
                                                          cause de l'air climatisé. Dison pour occupation 
                                                          hiver seulement.:  ( maison de1800 à 2000p.c.)                                    $90/mois         

                                                      - Contrat de pelouse pour l'année incluant 
                                                        quand vous êtes absents:                                                                           $400/an

                                                      - Contrat entretien si piscine( entretien 1 fois/sem. )                                 $85/mois

                                                                                                                                             Total / année =       $12,085

Pour une maison, il faut aussi considérer des frais d'entretien à long terme comme le toît, la peinture extérieure, et entretien en général.
Ces dépenses sont payées à même les frais communs pour les condos.

Ne pas oublier la différence entre ''condo association ', et ''home owners association ''; vous achetez un condo, vous êtes co-propriétaire de l'ensemble du complexe: bâtisses, terrain, équipements, etc. Vous achetez une maison ou villa, vous êtes propriétaire de votre terrain et bâtisse et co-propriétaire des espaces communs et équipements communs.

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Date de création :09/02/2009 @ 11:29Dernière modification :09/02/2009 @ 11:29

                                       Voici les principales étapes à franchir entre l'offre d'achat et le contrat chez le ''notaire''




- Négociation: offre d'achat avec dépôt de bonne foi ( entre $2,000 à $5,000 selon le prix de vente )

- Offre et/ou contre-offre acceptée: on procéde au(x) condition(s)

-Si offre d'achat sans condition de financement, la balance sera payée au moment de la signature du contrat ''notarié''. Le vendeur exigera une preuve que les argents sont disponibles ( lettre de votre banque ).

- Si offre d'achat contitionnelle à un financement, le vendeur exigera une pré-approbation d'une institution locale reconnue. La demande de financement devra être faite dans les 5 jours suivant l'acceptation de l'offre d'achat et une réponse devra être donnée dans les 30 jours. Souvent le vendeur demandera un délai plus court pour fournir la réponse.

- Inspection: entre 3 et 10 jours pour procéder. Si contrat ''As Is '' (Propriété vendue telle quelle ), l'acheteur peut annuler son offre n'importe quand à l'intérieur du délai d'inspection et ce, sans donner de raisons. Si contrat non ''As Is'', le vendeur aura l'obligation de réparer , selon le rapport d'inspection, ce qui doit être fonctionnel ( non cosmétique ) et ce jusqu'à concurrence de 1.5% du prix convenu ou selon un montant différent si convenu en conséquence dans la négociation.

-Un 2ièm dépôt , souvent jusqu'à concurrence de 10% du prix convenu ( ou selon négociation ) suivra si l'inspection est acceptable.

-Application à l'association de Condos ou du Home Owner's Association. Coût entre $100 et $250 selon l'association. Enquête  de crédit et criminelle. Environ 15 jours pour procéder après le dépôt de la formule d'application. 

-Si c'est unn condo, l'acheteur aura 3 jours ouvrables suivant réception des documents de co-propriété pour en prendre connaissance et s'en déclarer satisfait. L'offre peut être annulée à l'intérieur de ce délai et ce, sans donner de raisons.

-Concourramment à toutes les étapes précédentes, votre agent aura communiqué avec l'officier de la transaction ( ''notaire'' ) pour lui fournir vos coordonnées et copie du contrat , et les informations nécessaires pour procéder à la transaction.

-Une fois toutes les conditions satisfaites, on attend la date de fermeture  ( closing ) de la transaction.

-La journée du '' closing'' ou la veille, on revisite la propriété pour s'assurer que tout est en ordre et que les réparations ont été faites si ce devait être le cas.

-Si on est présent, on assiste au closing en ayant un chèque visé pour le payment final. La transaction peut aussi se compléter à distance et les argents seront transférés électroniquement dans le compte de l'officier de la transaction.

                        Félicitations. Vous êtes maintenant propriétaire d'un coin de paradis sous les chauds rayons de soleil de la Floride

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Date de création :08/03/2009 @ 10:53Dernière modification :08/03/2009 @ 10:53